La formule, en trois lignes
Plus-value brute = Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé
Plus-value nette imposable = Plus-value brute − Abattements pour durée de détention
Impôt = (Plus-value nette IR × 19 %) + (Plus-value nette PS × 17,2 %) + surtaxe éventuelle
Les deux assiettes (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sont différentes, parce que les barèmes d'abattement ne sont pas les mêmes. C'est le point que tout le monde rate.
Étape 1 : le prix de cession corrigé
Prix de cession = prix figurant à l'acte − frais de cession justifiés
| Déductible du prix de vente | Détail |
|---|---|
| Diagnostics obligatoires | DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites |
| Mainlevée d'hypothèque | Frais de commissaire de justice et de notaire |
| Commission d'agence | Si elle est à la charge du vendeur et mentionnée à l'acte |
| TVA acquittée | Cas particuliers |
Les diagnostics coûtent couramment 400 à 900 € : ne les oubliez pas, ils réduisent directement la base imposable.
Étape 2 : le prix d'acquisition corrigé (là où tout se joue)
Prix d'acquisition = prix payé + frais d'acquisition + travaux
Les frais d'acquisition : réel ou forfait 7,5 %
| Option | Condition | Avantage |
|---|---|---|
| Frais réels | Sur justificatifs (droits de mutation, émoluments du notaire, commission d'agence à l'achat) | Si vos frais réels dépassent 7,5 % |
| Forfait 7,5 % | Aucun justificatif, acquisition à titre onéreux | Simple, et souvent supérieur au réel dans l'ancien |
Dans l'ancien, les frais de notaire tournent autour de 7 à 8 % : le forfait est donc à peu près neutre. Dans le neuf (frais réduits à 2-3 %), le forfait de 7,5 % est bien plus favorable. Choisissez-le systématiquement dans ce cas.
Les travaux : réel ou forfait 15 %
C'est le levier le plus puissant, et le plus mal exploité.
| Option | Condition | Détail |
|---|---|---|
| Travaux réels | Sur factures d'entreprises (jamais de matériaux achetés seul) | Construction, reconstruction, agrandissement, amélioration |
| Forfait 15 % | Bien détenu depuis plus de 5 ans | Aucun justificatif, appliqué au prix d'achat |
Le forfait de 15 % s'applique même si vous n'avez fait aucun travaux. Sur un bien acheté 200 000 €, cela représente 30 000 € de majoration gratuite du prix d'acquisition, soit près de 11 000 € d'impôt économisé avant abattement.
Attention : les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers (charges de la 2044) ne peuvent pas être repris ici : pas de double emploi. En revanche, le forfait de 15 % reste applicable indépendamment de ce que vous avez déduit. C'est pourquoi il est presque toujours plus avantageux que le réel pour un bailleur.
Étape 3 : les abattements pour durée de détention
Le barème est différent pour l'IR et pour les prélèvements sociaux. Voici les deux, année par année.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 9,90 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % |
| 20 ans | 90 % | 25,20 % |
| 22 ans | 100 % : exonération | 28 % |
| 25 ans | — | 46 % |
| 28 ans | — | 82 % |
| 30 ans | — | 100 % : exonération |
Le mécanisme : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ pour l'IR. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ.
Le saviez-vous : entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu mais encore des prélèvements sociaux. Beaucoup de vendeurs croient être totalement exonérés à 22 ans : la facture de CSG-CRDS les surprend.
Étape 4 : la surtaxe sur les plus-values élevées
Une taxe additionnelle s'applique sur la plus-value nette imposable à l'IR au-delà de 50 000 €.
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| ≤ 50 000 € | 0 % |
| 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| > 250 000 € | 6 % |
Des mécanismes de lissage s'appliquent aux bornes de tranches. La surtaxe est calculée par le notaire.
Cas chiffré complet : la revente de Karim
La situation. Karim revend en 2026 un T3 loué nu, acheté 178 000 € en 2009 (17 ans de détention). Prix de vente : 256 000 €. Il a fait 12 000 € de travaux d'amélioration, déjà déduits de ses revenus fonciers. Diagnostics : 620 €. Commission d'agence à sa charge : 8 500 €.
Prix de cession corrigé
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix de vente à l'acte | 256 000 € |
| Diagnostics | − 620 € |
| Commission d'agence (charge vendeur) | − 8 500 € |
| Prix de cession corrigé | 246 880 € |
Prix d'acquisition corrigé
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 178 000 € |
| Frais d'acquisition : forfait 7,5 % | + 13 350 € |
| Travaux : forfait 15 % (détention > 5 ans) | + 26 700 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 218 050 € |
Karim ne peut pas retenir ses 12 000 € de travaux réels : ils ont déjà été déduits de ses revenus fonciers. Le forfait de 15 % lui rapporte 26 700 €, soit plus du double.
Plus-value brute
246 880 − 218 050 = 28 830 €
Abattements (17 ans de détention)
| Taux | Plus-value nette | |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 72 % (12 × 6 %) | 28 830 × 28 % = 8 072 € |
| Prélèvements sociaux | 19,80 % (12 × 1,65 %) | 28 830 × 80,20 % = 23 122 € |
L'impôt final
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 8 072 × 19 % | 1 534 € |
| Prélèvements sociaux | 23 122 × 17,2 % | 3 977 € |
| Surtaxe | Plus-value nette IR < 50 000 € | 0 € |
| Total dû | 5 511 € |
Sur une plus-value apparente de 78 000 €, Karim paie 5 511 €, soit un taux effectif de 7 %. Voilà pourquoi la fiscalité de la plus-value immobilière est nettement moins punitive qu'on ne le croit, à condition de détenir longtemps.
Les cas d'exonération totale
| Cas | Condition |
|---|---|
| Résidence principale | Occupée au jour de la cession (tolérance pour un délai normal de vente) |
| Détention > 30 ans | Exonération d'IR et de prélèvements sociaux |
| Première cession d'un logement autre que la résidence principale | Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans, et doit remployer le prix dans l'achat de sa résidence principale sous 24 mois |
| Prix de cession ≤ 15 000 € | Par cédant et par bien |
| Retraités et invalides de condition modeste | Sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'IFI |
| Cession au profit d'un organisme de logement social | Dispositifs spécifiques et temporaires |
| Expropriation | Sous condition de remploi de l'indemnité |
| Non-résidents | Exonération partielle plafonnée, sous conditions |
Bon à savoir : l'exonération « première cession d'un logement autre que la résidence principale » est méconnue et très utile aux locataires-investisseurs : vous êtes locataire de votre logement, vous possédez un bien locatif, vous le vendez pour acheter votre résidence principale → exonération totale, sous conditions de remploi dans les 24 mois.
Le cas particulier du LMNP : ce qui a changé le 15 février 2025
Historiquement, le loueur en meublé non professionnel relevait du régime des plus-values des particuliers (donc du barème d'abattement ci-dessus) sans que les amortissements déduits soient repris. C'était l'anomalie qui rendait le LMNP au réel imbattable.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du cumul des amortissements déduits pendant la détention.
Ce qui reste inchangé
- Le LMNP reste au régime des particuliers : abattements pour durée de détention applicables, exonération à 22 et 30 ans.
- Le taux reste de 19 % + 17,2 %.
- Les forfaits 7,5 % et 15 % restent applicables.
Ce que ça change concrètement
Exemple. Studio acheté 130 000 €, revendu 175 000 € après 12 ans. Amortissements cumulés : 48 000 €.
| Avant 15/02/2025 | Depuis | |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé (avec forfaits) | 165 750 € | 165 750 − 48 000 = 117 750 € |
| Plus-value brute | 9 250 € | 57 250 € |
| Abattement IR (12 ans, 42 %) | ||
| Plus-value nette IR | 5 365 € | 33 205 € |
| Plus-value nette PS (abattement 11,55 %) | 8 182 € | 50 636 € |
| Impôt total | ≈ 2 427 € | ≈ 15 018 € |
Écart : 12 591 €. Mais rapporté aux 48 000 € d'amortissements déduits pendant 12 ans, qui ont généré une économie d'environ 22 600 € à une TMI de 30 %, l'opération reste largement gagnante.
Conclusion : l'amortissement LMNP est devenu un report d'imposition, pas une exonération. Il reste très favorable, et l'exonération totale à 30 ans neutralise l'effet pour les détentions longues. Voir Amortissement LMNP : calcul par composants.
Et en SCI ?
| Type de SCI | Régime de plus-value |
|---|---|
| SCI à l'IR | Régime des particuliers : barème d'abattements applicable, exonération à 22/30 ans |
| SCI à l'IS | Régime professionnel : plus-value = prix − valeur nette comptable, aucun abattement, taxée à l'IS (15 % / 25 %) |
C'est l'argument majeur contre l'IS quand une revente est envisagée. Le comparatif chiffré complet est dans SCI à l'IR ou à l'IS.
Qui déclare et quand
Vous n'avez rien à faire. Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration 2048-IMM, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor le jour de la signature.
Votre seule obligation : reporter le montant de la plus-value nette imposable sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, en case 3VZ de la 2042. Ce report ne génère pas d'imposition supplémentaire ; il sert au calcul de votre revenu fiscal de référence.
Attention : ce report peut vous faire perdre certains avantages liés au RFR (bourses, exonération de taxe d'habitation sur résidence secondaire, plafonnement de l'IFI, aides diverses) l'année suivant la vente. Anticipez-le.
Les 5 leviers pour réduire la note
- Toujours comparer forfait et réel pour les frais d'acquisition (7,5 %) et les travaux (15 %). Le forfait travaux à 15 % est gratuit et automatique dès 5 ans de détention.
- Déduire tous les frais de cession : diagnostics, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence à charge vendeur.
- Arbitrer la date de vente sur le calendrier des abattements. Franchir un anniversaire de détention peut valoir plusieurs milliers d'euros, surtout entre 22 et 30 ans, où l'abattement PS accélère à 9 %/an.
- Vérifier l'exonération « première cession » si vous êtes locataire de votre logement et que vous vendez pour acheter votre résidence principale.
- Conserver toutes les factures d'entreprise si vous avez fait plus de 15 % du prix d'achat en travaux non déduits : le réel devient alors plus intéressant que le forfait.